Domande & Risposte

t"L'ecuzione forzata di obbligo di rilascio di immobile” è la definizione tecnica dell’istituto giudiziario comunemente conosciuto come “sfratto”. L’esperienza quotidiana dimostra come, spesso, l’istituto è tanto “sconosciuto”, quanto di frequente applicazione, soprattutto nell’ipotesi di “sfratto per morosità”. L'inquilino può essere inadempiente sia a causa del mancato pagamento del canone, sia che si giunga alla scadenza del contratto senza che se ne sia andato spontaneamente, Come naturale reazione all’inadempimento da parte dell’inquilino, l’ordinamento giuridico preveda una particolare forma di “esecuzione forzata in forma specifica”. Nel caso di morosità, il “provvedimento di rilascio” può essere richiesto in ogni momento. Nell’ipotesi di finita locazione, il provvedimento può essere richiesto solo dopo la scadenza del contratto. Infatti, come per ogni forma di esecuzione forzata, per agire è necessario ottenere un “titolo esecutivo”. A tal fine occorre rivolgersi al Tribunale del luogo ove si trova l’immobile. In udienza possono verificarsi varie situazioni. Può accadere che l’intimato non compaia, oppure compaia ma non si opponga alla convalida. In tale situazione il procedimento si conclude ed il Giudice con ordinanza, convalida la licenza o lo sfratto. Ancora può invece accadere che l’intimato compaia, e si opponga alla convalida. Nel caso di sfratto per morosità relativo ad un immobile ad uso di abitazione, il conduttore può chiedere al giudice, all’udienza fissata per la trattazione del procedimento, la concessione di un “termine di grazia” per sanare la morosità (fino a 90 giorni per comprovate condizioni di difficoltà del conduttore). In questo caso, se l’inquilino provvede al pagamento dei canoni arretrati e delle spese nel termine assegnato dal Giudice, il rapporto locativo prosegue regolarmente sino alla sua naturale scadenza. In caso contrario, alla successiva udienza lo sfratto verrà convalidato e sarà, quindi, ordinato al conduttore di rilasciare l’immobile. L’art.56 della L.27/07/1978, n.392 “Disciplina delle locazioni di immobili urbani”, stabilisce: “ il giudice, tenuto conto delle condizioni del conduttore e del locatore e delle ragioni per le quali viene disposto il rilascio stesso … fissa la data dell’esecuzione entro il termine massimo di mesi sei ovvero, in casi eccezionali, di mesi dodici dalla data del provvedimento…”; in realtà la fissazione di questa data da parte del Giudice, va letta nel senso di una “esecuzione spontanea” da parte dell’inquilino, il quale ha ancora la possibilità di “rispettare volontariamente” l’ordine del Giudice e di evitare “il trauma” dell’esecuzione forzata. Infatti, la norma continua prevedendo: “Trascorsa inutilmente la data fissata, il locatore promuove l’esecuzione ai sensi degli artt. 605 e seguenti del codice di procedura civile”.

L’esecuzione per rilascio di immobile, a cui il proprietario deve dare impulso, inizia  con la notificazione del titolo (convalida) e del precetto. Alla scadenza di dieci giorni da tale notifica, il proprietario consegnerà all’Ufficiale Giudiziario, titolo e precetto notificati, con richiesta di esecuzione. A questo punto l’Ufficiale competente “inizierà” l’esecuzione (entro 90 giorni dalla notificazione del precetto-art.481 C.P.C.), notificando, ad ulteriore garanzia di possibilità di abbandono spontaneo, un avviso con il quale “comunica almeno dieci giorni prima alla parte, che è tenuta a rilasciare l’immobile, il giorno e l’ora in cui procederà” (art. 608 C.P.C). “Nel giorno e nell’ora stabiliti, l’Ufficiale Giudiziario, munito del titolo esecutivo e del precetto, si reca sul luogo dell’esecuzione e, facendo uso, quando occorre, dei poteri a lui consentiti dall’art. 513, immette la parte istante o una persona da lei designata nel possesso dell’immobile, del quale le consegna le chiavi, ingiungendo agli eventuali detentori di riconoscere il nuovo possessore” (art.608 2°comma C.P.C.). L’Ufficiale Giudiziario procede con “immissione in possesso”, attraverso l’atto sostanziale della riconsegna delle chiavi e sostituzione della serratura della porta d’ingresso e la contestuale ingiunzione agli eventuali presenti di riconoscere il nuovo titolare del legittimo possesso.

Per quanto riguarda i tempi di realizzazione di questo complesso procedimento, risulta pressoché impossibile indicare un periodo preciso di tempo entro cui il proprietario rientra, effettivamente, nel possesso dell’immobile, dipendendo ciò da numerose variabili come le modalità e il tempo necessario per il perfezionamento delle notifiche degli atti nelle varie fasi, la prassi di ogni singolo Tribunale nel valutare le condizioni di inquilino e proprietario e nel concedere i termini all’occupante per rilascio o pagamento, ma anche la preparazione tecnica ed esperienza del proprio avvocato, la conoscenza o meno degli accorgimenti più efficaci per velocizzare l’iter, e, infine la fase propriamente esecutiva gestita dall’Ufficiale Giudiziario, la cui durata dipende dalle difficoltà incontrate e dal supporto ricevuto da altri soggetti come Forza Pubblica, Servizi sociali, fabbro, medico, custode. Occorre, inoltre, considerare i provvedimenti legislativi di “blocco degli sfratti”, con cui l’Autorità statale affronta la grave emergenza abitativa, bloccando periodicamente le procedure di sfratto per periodi di tempo determinati, in Comuni interessati da particolari situazioni di disagio abitativo, per specifiche categorie sociali con specifiche caratteristiche di reddito, di età e di condizioni fisiche o familiari. Data la complessità della materia e la natura degli interessi coinvolti appare fondamentale rivolgersi ad un legale specializzato in materia.

Anche in considerazione delle proroghe legislative del Superbonus per gli edifici condominiali, è importante sapere quali sono i quorum per deliberare tali lavori all'interno del Condominio.

Il comma 9bis dell’art. 119 del D.L. n. 34 del 19.05.2020 prevede che le decisioni per la realizzazione degli interventi agevolabili con il bonus 110%, possono essere approvati con la maggioranza dei presenti all’assemblea che rappresentano almeno 1/3 del valore dell’edificio. In sostanza, innovazioni anche molto consistenti potranno essere approvate con gli stessi quorum deliberativi necessari per far approvare solitamente all’assemblea convocata in seconda convocazione decisioni assolutamente ordinarie.

Sono ammessi al Superbonus 110% gli interventi effettuati dal condominio (soggetti beneficiari sono i singoli condomini in base alle quote millesimali), di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio (c.d. cappotto termico), nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni.

Uno dei principali problemi delle aziende è rappresentato dai crediti insoluti e la mancanza di liquidità. Molte aziende infatti, pur con ricavi potenzialmente positivi, si trovano a chiudere contratti con clienti che non riescono a rimborsare il proprio debito e questo li porta ad avere una crisi di liquidità che oltre a fermare la crescita e nei casi estremi portano ad una crisi profonda dell’attività.

A questo punto per l’impresa creditrice l’unica soluzione è quella di rivolgersi ad un legale per capire come poter recuperare questi crediti. Il consulente legale in questo momento acquisisce un ruolo fondamentale per il suo assistito in quanto non solo andrà a sostenerlo in giudizio ma avrà anche la possibilità di tentare il recupero crediti in via stragiudiziale.

La fase precedente all’azione legale vera e propria è infatti il recupero stragiudiziale nel quale il creditore, grazie all’aiuto del suo avvocato, dopo aver acquisito i dati relativi al debitore come residenza, dati anagrafici e contatti telefonici, va a richiedere la somma dovuta con una diffida stragiudiziale.

Nel caso in cui questa fase preliminare non andasse a buon fine è lo stesso legale ad analizzare la posizione del debitore per capire se questo sia effettivamente in grado di rimborsare il debito o se possieda beni mobili o immobili che possano essere pignorati. Sono diverse le informazioni che si possono ottenere da queste analisi: si va dai dati anagrafici utili al rintraccio fino alla verifica del possesso di immobili di proprietà e l’esistenza di conti correnti. Le analisi poi si differenziano a seconda che il soggetto sia persona fisica o giuridica; per quanto riguarda le persone fisiche le informazioni principali, oltre a quelle già citate, sono sicuramente la posizione lavorativa del soggetto o l’eventuale pensione ricevuta che permette di valutare, intanto la solvibilità della persona e, in seguito, un possibile pignoramento dello stipendio, la presenza di conti correnti bancari. Inoltre  è possibile conoscere gli eventi negativi avvenuti nel tempo come protesti, pregiudizievoli e procedure concorsuali, o per esempio le partecipazioni in altre società. Dal punto di vista delle persone giuridiche è altresì possibile conoscere oltre ai dati pubblici come visure camerali e ultimi bilanci, anche informazioni verificate tramite investigazioni, come per esempio la reale operatività di un’impresa o l’eventuale esistenza di un conto corrente. Nel momento in cui l’avvocato ha definito che il credito sia potenzialmente recuperabile si procede al recupero giudiziale con una percentuale decisamente più alta di recupero effettivo.

Grazie a questa valutazione preliminare il consulente legale è quindi in grado di offrire un servizio ad alto valore aggiunto al suo assistito ed aiutarlo in una situazione che per molte imprese rischia di essere l’inizio di una crisi irrimediabile, soprattutto quando si tratta di piccole e medie imprese che costituiscono il tessuto economico italiano e possono essere il motore della rinascita dell’economia nazionale.

Con il titolo esecutivo è possibile chiedere al giudice l’autorizzazione alla ricerca in proprio dei beni da pignorare ai senti dell’art. 492 bis c.p.c . Ottenuta tale autorizzazione è necessario produrre un’apposita istanza all’Agenzia delle Entrate volta a ricevere le informazioni relative agli eventuali beni da pignorare.

In pratica il difensore prepara un’istanza  con la richiesta di documentazione utile ai fini della ricerca indirizzata alla Direzione Regionale dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio, contenente i dati anagrafici del proprio assistito, gli estremi del procedimento ex 492 bis e i dati anagrafici del debitore.

All’esito,  la Direzione Regionale competente, comunica all’avvocato richiedente, sulla base dei documenti reperiti, un prospetto con i diritti di copia da versare tramite modello F24. Successivamente l’avvocato dovrà pagare l’F24 e inviare all’Agenzia delle Entrate la ricevuta di pagamento. L’Agenzia invierà le copie dell’ultima dichiarazione dei redditi del debitore; di eventuali rapporti finanziari e bancari; di eventuali atti registrati dal contribuente ed informazioni relative ai rapporti bancari.

In caso di separazione o divorzio, il mantenimento diretto o indiretto è relativo alle spese ordinarie dei figli, non anche alle spese straordinarie, le quali sono invece imprevedibili e pertanto da concordare e dividere in pari quota tra i genitori. Il mantenimento, quindi, attiene alle spese “quotidiane”, necessarie ai figli affinché gli stessi possano sviluppare una loro personalità e coltivare i propri interessi.

Rientrano nel mantenimento, a titolo esemplificativo, tutte le spese per la casa (intesa come luogo ove abitare), il vitto, l’abbigliamento, la cancelleria, il parrucchiere, la ricarica del cellulare ecc., ovvero per ogni bene di cui i figli hanno necessità giornalmente.

Il mantenimento indiretto consiste nel versamento mensile di una somma di denaro, stabilita dal giudice o in accordo tra le parti, che un genitore versa all’altro, presso la cui abitazione vivono stabilmente i figli, per adempiere a tutte le spese ordinarie e prevedibili. Per cui sarà il genitore che percepisce il mantenimento a provvedere a tutte le spese ordinarie degli stessi.

Il mantenimento diretto è quello con cui il genitore provvede in maniera diretta e immediata all’acquisto dei beni necessari ai figli a prescindere dal loro collocamento. Per cui vi provvede direttamente il genitore che, in quel momento, ha il figlio presso di sé.

In ogni caso il criterio valutativo della quantificazione andrà comunque individuato in ragione delle esigenze dei figli, del tenore di vita goduto in precedenza, dei tempi di permanenza presso l’uno o l’altro genitore, delle risorse economiche dei genitori stessi, della valenza economica dei compiti domestici e di cura in capo a ciascun genitore. Per cui è errato basare il mantenimento diretto solo sul criterio della parità di permanenza, come spesso viene richiesto.

Essendo di fatto delegato in maniera generica a ciascun genitore, il mantenimento diretto richiede un accordo e una sintonia tra i genitori, non essendo definito nell’aspetto quantitativo e operativo e al fine di evitare inutili e doppi acquisti.

Il giudice tutelare, presente in ogni Tribunale, ha essenzialmente una funzione “protettiva” e di tutela delle persone più deboli, come i minori o gli incapaci.

I compiti di questa figura sono molteplici in quanto sono diverse le situazioni in cui si richiede il suo intervento a tutela di tali soggetti, sia a livello patrimoniale che non patrimoniale.

In particolare, per quanto concerne i minori, l’autorizzazione del giudice tutelare è necessaria per compiere gli atti di straordinaria amministrazione del patrimonio degli stessi. Il giudice tutelare, infatti, valuta che l’operazione per la quale si chiede la sua autorizzazione non sia rischiosa e/o lesiva del patrimonio del minore ma che porti allo stesso un incremento del patrimonio e/o un vantaggio economico e ciò anche in presenza dei genitori.

La necessità di rivolgersi a questo Giudice avviene, ad esempio, nei casi di:

• ricevere capitali;

• effettuare transazioni o compromessi;

• acquistare beni, esclusi i mobili necessari per l’uso del minore, per l’economia domestica e per l’amministrazione del patrimonio;

• accettare o rinunciare all’eredità;

• accettare donazioni o legati soggetti a pesi o a condizioni;

• consentire alla cancellazione di ipoteche o allo svincolo di pegni;

• assumere obbligazioni, eccetto che queste riguardino le spese obbligatorie per il mantenimento del minore e per l’ordinaria amministrazione del suo patrimonio;

È inoltre necessario ricorrere al giudice tutelare qualora tra i genitori non vi sia accordo sul rilascio del passaporto, sui vaccini non obbligatori o anche semplicemente quando manca accordo circa l’iscrizione alla scuola superiore.

Il giudice tutelare non esaurisce però la sua funzione con l’autorizzazione concessa.

Il suo operato continua anche successivamente, in quanto lo stesso vigila sulle condizioni stabilite per l’esercizio della potestà genitoriale o per l’amministrazione dei beni dei minori.